A RÉPCE INGATLANIRODA NEM KÍNÁL KIZÁRÓLAGOS MEGBÍZÁSI SZOLGÁLTATÁST! Ez azt jelenti, hogy bármely szolgáltatási csomagunkat választja, Ön továbbra is tudja saját maga is hirdetni ingatlanát. A szolgáltatás sikerdíjas, tehát csak akkor fizet érte, ha a sikeres értékesítés az Ingatlaniroda közreműködésének köszönhetően jött létre.

Alapesetben 3 szolgáltatási csomagot kínálunk: 1. ALAP     2.PARTNER    3.GAZDASÁGOS, ezek százalékos elszámolású szolgáltatások, részleteiről érdeklődjön elérhetőségeinken!

Piaci igény alapján a közeljövőben bevezetjük negyedik szolgáltatási csomagunkat 4. MINIMUM PLUS, melynél az eladó által megjelölt minimum ár feletti rész a szolgáltatás díja.

Sikeres együttműködést követően a szolgáltatási díj kifizetése az első pénzmozgással (jellemzően a foglaló átadással) egyidőben történik.

HOGY DOLGOZUNK?

1. Stratégia:

Profi, figyelmet megragadó fényképeket készítek, ez nagyban segít, hogy megelőzzük a többi hirdetőt, akik csak átlagos képeket készítenek.

2. Stratégia:

Mindenre kiterjedő hirdetésszöveget készítek. Úgy alakítom ki a szöveget, hogy az érdeklődő emlékezzen rá egy tucat hirdetés átnézése után is.

3. Stratégia

Átlátható, pontos, méretarányos alaprajzot készítek.

Ez egyrészt azért fontos, mert így nem fogjuk feleslegesen mutogatni az ingatlant, másrészt előnybe kerülünk azokkal szemben, akik nem alkalmazzák ezt a lehetőséget

Amikor ezek megvannak, a következő feladatokat látom el:

•     A lehető legszélesebb vevőréteg elérése
•     Célzottan kiválasztom a legjobban fizető vevőt
•     Az áralku lebonyolítását elvégzem
•     Ügyvéd - hitelügyintéző - partnereket bevonom szükség esetén

Munkámmal, illetve ezekkel a stratégiákkal általában 4-5 %-kal magasabb áron kel el az ingatlan, mint egyébként.

1. A felmérést követően a rendelkezésre álló adatokat, dokumentációt és fényképeket összegyűjtjük, beszerezzük a tulajdoni lapot, alaprajzot készítünk.

2. Hirdetési szöveget készítünk, feltöltjük az elkészített alaprajzot és fényképeket a legnagyobb ingatlanportálokra.

3. A hirdetésre jelentkezők és saját adatbázisú érdeklődők részére bemutatjuk az ingatlant.

4. Az érdeklődőkkel megtekintési nyilatkozatot iratunk alá, így bizonyítva, hogy mi mutattuk meg  részére az ingatlant, arról rajtunk keresztül szerzett tudomást.

5. Közreműködünk az ártárgyalások lebonyolításában, segítünk a legkedvezőbb ajánlatot tevő érdeklődő kiválasztásában.

6. Előkészítjük az adásvételi szerződés megkötéséhezhez szükséges feltételeket.

Pinceszint: 

Olyan építményszint, amelynek padlószintje az építmény szintterületének több mint 20%-ában kerül hetven centiméternél mélyebbre a csatlakozó rendezett terepszint alá.

Alagsor:

Olyan építményszint, amelynek padlószintje az építmény szintterületének legfeljebb 20%-ában kerül hetven centiméternél mélyebbre a csatlakozó rendezett terepszint alá.

Földszint:

Olyan építményszint, amelynek padlószintje az építmény szintterülete legfeljebb 20%-ában van (legfeljebb 70 centiméterrel) a csatlakozó rendezett terepszint alatt. Az építmény földszinti három oldalán nyitott, általában közhasználat céljára szolgáló területét árkádnak nevezzük.

Emelet(szint):

A földszint feletti építményszint.

Tetőtér:

Az épület legfelső építményszintje feletti födémszerkezet felső síkja és a magastető szerkezetének alsó síkja közötti - minden irányból épületszerkezettel körülzárt - tér. A beépítés nélküli tetőtér (padlás) nem minősül építményszintnek.

Tekintettel arra, hogy a forgalmi érték számítás gyakorlatilag két szám – az alapterület és az átlagos korrigált fajlagos érték (hasznos alapterület) – szorzata, nagyon fontos hogy hogyan, milyen elvek szerint számítjuk ki az ingatlan hasznos alapterületét. Az értékelésnek tartalmaznia kell, hogy az ún. „egyenértékesített (vagy redukált) alapterületet” milyen elvek szerint számítjuk.

Nettó alapterület:

Leginkább a lakások forgalmi értékbecslésénél használatos területi mérőszám. Lényegében az összes helyiség belső falsíkok között mért területet jelenti. Nettó alapterület: az épületszerkezettel részben vagy egészben közrefogott tér vízszintes vetületben számított területe. Hasznos alapterület a nettó alapterületnek az a része, ahol a belmagasság meghaladja a 190 cm-t. Általában a szakmai gyakorlat a következőképp épül fel:

A földszint nettó alapterülete 100%-ban kerül beszámításra.

A többi ingatlanrész hasznosíthatóságuktól, műszaki állapotuktól, állaguktól függően általában a következő értékek között mozognak:

• pince nettó alapterülete: 20-60 %
• beépített tetőtér nettó alapterülete 60-90%
• melléképület (pl. garázs) nettó alapterülete: 30-70 %.
• fedett terasz nettó alapterülete: 20-50 %
• nyitott terasz nettó alaterülete: 10-30%
• erkély nettó alapterülete: 25-50%
• balkon és zárt loggia nettó alapterülete: 25-50%.

A fenti számítást célszerű a helyiséglistánál elvégezni.

Komfortfokozatok meghatározása

(147/1992. (XI. 6.) Korm. rendelet - 4. számú melléklete)

1. Komfort nélküli lakás:

Az a lakás, amely a félkomfortos lakás követelményeinek sem felel meg, de legalább 12 m2-t meghaladó alapterületű lakószobával és főzőhelyiséggel, továbbá a lakáson kívül WC (árnyékszék) használatával és egyedi fűtési móddal rendelkezik, valamint a vízfelvétel lehetősége biztosított.

2. Félkomfortos lakás:

Az a lakás, amely a komfortos lakás követelményeinek nem felel meg, de legalább 12 m2-t meghaladó alapterületű lakószobával és főzőhelyiséggel, továbbá fürdőhelyiséggel vagy WC-vel és közművesítettséggel (legalább villany-és vízellátással), valamint egyedi fűtési móddal rendelkezik.

3. Komfortos lakás:

Az a lakás, amely legalább 12 m2-t meghaladó alapterületű lakószobával, főzőhelyiséggel és WC-vel, közművesítettséggel, melegvízellátással és egyedi fűtési móddal (gázfűtéssel, szilárd vagy olajtüzelésű kályhafűtéssel, elektromos hőtároló kályhával) rendelkezik.

4. Összkomfortos lakás:

Az a lakás, amely legalább 12 m2-t meghaladó alapterületű lakószobával, főzőhelyiséggel és WC-vel, közművesítettséggel (villany- és vízellátással, szennyvízelvezetéssel), melegvíz-ellátással és központos fűtési móddal (táv-, egyedi, központi vagy etázsfűtéssel) rendelkezik.

Személyi jövedelemadó ingatlan átruházása esetén

A személyi jövedelemadó alapja az ingatlanértékesítésből befolyt jövedelem.

Amennyiben valamely ingatlant vagy ingatlanhoz kapcsolódó (átruházható) vagyoni értékű jogot átruháznak vagy arról lemondanak, csak akkor kell vizsgálni az szja-fizetési kötelezettséget, ha az átruházás következtében a tulajdonosnak bevétele keletkezik. Akkor kell jövedelemadót fizetni, ha az ingatlan átruházásából jövedelem származik.

Vagyonátruházásból származik a jövedelem, ha

• ingó vagyontárgy értékesítéséből (csak abban az esetben, ha kereskedelmi céllal történik);
• ingatlan vagy vagyoni értékű jog átruházásából származik;
• tartási, életjáradéki, öröklési szerződésből származó jövedelemre tesz szert.

Jövedelem = bevétel – az átruházó magánszemély igazolt és más címen el nem számolt költségei.

Az alábbi átruházások esetén merül fel az SZJA-fizetési kötelezettség:

• ingatlan (vagy forgalomképes vagyoni értékű jog) eladása;
• nem forgalomképes vagyoni értékű jogról ellenérték fejében történő lemondás;
• ingatlanok cseréje értékkülönbözettel;
• közös tulajdon megszüntetése műszaki megosztással;
• közös tulajdon megszüntetése tulajdonostárs magához váltásával;
• ingatlan apportálás.

Az eladónak kizárólag személyi jövedelemadó fizetési kötelezettsége keletkezhet.

Szja fizetése is csak akkor merülhet fel, ha
a) az eladó az ingatlant a vásárlást követő 5 éven belül értékesíti, és
b) az ingatlan értékesítésére nagyobb vételáron kerül sor, mint amilyen összeget az eladó az ingatlan megszerzésére fordított.

Szerzési időpont meghatározása:

Az ingatlan, illetve a vagyoni értékű jog megszerzésének időpontja az a nap, amikor az azzal kapcsolatos szerződést, bírósági, hatósági határozatot a földhivatalhoz benyújtották.

Az örökölt ingatlan szerzési ideje az örökhagyó halálának a napja.

A földingatlan tulajdonjogának megszerzését követően az oda felépített épület esetében a szerzést a földterület tulajdonjoga megszerzésének időpontjával kell azonosnak tekinteni.

Ha a tulajdonjogot a tulajdonos örökléssel szerezte, szerzési időpont a halál napja (az öröklés megnyílta).

Bevétel kiszámítása:

• ingatlan (vagyoni értékű jog) adásvétele esetén a szerződésben megjelölt ellenérték teljes összege;
• ingatlancsere esetén mindkét szerződő fél tekintetében úgy kell eljárni, mintha adásvételi szerződéseket kötöttek volna: a bevétel a csereszerződésben szereplő (feltüntetet) érték, ennek hiányában az illetékkiszabás alapjául elfogadásra kerülő érték;
• ha az ingatlant az értékesítő örökölte vagy ajándékba kapta, értékként minden esetben az illetékkiszabási alap vehető figyelembe;
• közös tulajdon megosztása csak akkor esik jövedelemadó alá, ha valamelyik társtulajdonos korábbi illetőségénél nagyobb értékű ingatlanhoz jut és azért nem fizet ellenértéket (ritka);
• közös tulajdon megszüntetése a tulajdonostárs magához váltásával: a bevétel a megváltási ár;
• ha az ingatlan átruházása árveréssel történik, a bevétel az árverési eladási ár;
• ingatlan gazdasági társaságba történő apportálása esetén bevételnek a gazdasági társaság által e jogcímen a tulajdonosnak jóváírt összeget kell tekinteni.

Ha megállapítottuk a bevételt, akkor azt kell megvizsgálnunk, hogy milyen összegeket, tételeket kell levonni, hogy megkapjuk a jövedelmet.

A jövedelmet úgy kell meghatározni, hogy a bevételből le kell vonni az eladónak az ingatlannal, vagyonértékű joggal összefüggésben felmerült költségeit. A következő költségek kerülhetnek levonásra:

Az ingatlan, a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételből (a szerzés időpontja szerint megosztott bevételből) le kell vonni az átruházó magánszemélyt terhelő következő igazolt költségeket, kivéve azokat, amelyeket valamely tevékenységéből származó bevételével szemben költségként elszámolt:

• a megszerzésre fordított összeget, és az ezzel összefüggő más kiadásokat;
• az értéknövelő beruházásokat;
• az átruházással kapcsolatos kiadásokat.

A megszerzésre fordított összegnek minősül leggyakrabban az átruházásról szóló szerződés (okirat, bírósági, hatósági határozat) szerinti érték; illetve örökléssel szerzett ingatlan esetében a hagyatéki leltárban feltüntetett érték.

Értéknövelő beruházásnak minősül az ingatlan szokásos piaci értékét növelő ráfordítás, azzal, hogy szokásos piaci értéket növelő ráfordításnak minősül az az igazolt kiadás is, amely ingatlan átruházása esetében az átruházást megelőző 24 hónapon belül és az átruházásról szóló szerződés szerinti bevételnek az 5%-át meghaladó mértékben az ingatlan állagmegóvása céljából történt. (forrás: NAV)

Értékesítési költségek jogcímen elszámolhatók az ingatlan értékesítése kapcsán felmerült, számlával igazolható tételek. Elszámolható például az ingatlan hirdetésének számlával igazolt költségei, az ingatlan értékbecslés és az ingatlan közvetítő szintén számlával igazolt díjai.

A jogszabály egy táblázatot állít fel, amely szerint minél távolabbi időpontban történt a szerzés, annál nagyobb összeg vonható le a számított összegből. Ezzel a jogalkotó elismerte az inflációt, mint értékcsökkentő tényezőt.

vásárlás évében:        100%

első évben:                 100%

második évben:            90%

harmadik évben:           60%

negyedik évben:           30%

ötödik évben:                  0%

A szerzést követő ötödik évben eladott lakóingatlan jövedelme után már nem kell adózni.

Ingatlanértékesítés, -átruházás esetén az SZJA mértéke a fentiekben megállapított adóalap 15%-ka.

Forrás: Füti Omega

Mi az illeték?

Az illeték egyszeri alkalommal elvont vagyonadó Az állami és társadalmi feladatokhoz való arányos hozzájárulás. Lakosságot és a gazdálkodó szervezetek egyaránt érinti/terheli. valamilyen jogintézményhez kapcsolódik

Adó és illeték között mi a különbség?

Az adó és a vagyonszerzési illeték között a meghatározó különbség az, hogy az adóért cserébe nem jár közvetlen ellenszolgáltatás, míg az illetékért cserébe állami szolgáltatásokat vehetünk igénybe.

Vagyonszerzési illetékek: öröklési, ajándékozási és visszterhes vagyonátruházási illetékek. A vagyonszerzési illeték fizetésére kötelezett (az illeték alanya) a szerző fél.

Ingó: fizetőeszköz, az értékpapír, a gazdálkodó szervezetben fennálló vagyoni betét, továbbá mindaz, ami nem ingatlan.

Ingatlan: a föld és a földdel alkotórészi kapcsolatban álló dolog.

Vagyoni értékű jog: földhasználat, a haszonélvezet, használat joga, kezelői jog, önálló üdülőhasználati jog. (Azoknak az ingatlanhoz köthető jogoknak az értéke, amelyek az ingatlan határozott,- vagy határozatlan idejű használatát biztosítják.)

Lakástulajdon: lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan a hozzá tartozó földrészlettel.

Lakásnak minősül az építési engedély szerint lakóház céljára létesülő építmény is, ha annak készültségi foka a szerkezetkész állapotot (elkészült és ráépített tetőszerkezet) eléri. Ha az ingatlan-nyilvántartásban tanyaként feltüntetett földrészleten lakóház van, az épületet – a hozzá tartozó kivett területtel együtt – lakástulajdonnak kell tekinteni. Nem minősül lakástulajdonnak a lakóépülethez tartozó földrészleten létesített, a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült (garázs, műhely, üzlet, gazdasági épület stb.), továbbá az ingatlan-nyilvántartásban lakóházként (lakásként) nyilvántartott olyan épület, amelyet az illetékkötelezettség keletkezését megelőzően már legalább 5 éve más célra hasznosítanak.

Ingatlan tulajdonjogának, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jognak a megszerzését (megszüntetését) az ingatlanügyi hatósághoz kell bejelenteni illetékkiszabásra az azt tartalmazó szerződés (okirat) benyújtásával, valamint a NAV által erre a célra rendszeresített nyomtatvány benyújtásával, az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre irányuló kérelemmel egyidejűleg, az illetékkötelezettség keletkezését követő 30 napon belül.

A forgalmi értéket az állami adóhatóság (NAV) állapítja meg. Ha az értéket ítélet állapította meg, azt az állami adóhatóság nem bírálhatja felül. A vagyonszerző a forgalmi értékről nyilatkozhat. Az állami adóhatóság a forgalmi érték megállapítása során a vagyonszerző nyilatkozatát figyelembe veheti, szükség esetén helyszíni szemlét tarthat, külső szakértőt vonhat be, továbbá felhasználhatja az ingatlan energiatanúsítványában foglalt adatokat. A kiszabás alapján fizetendő illetékről fizetési meghagyást (határozatot) kell kiadni. A fizetési meghagyás tartalmazza a kiszabott illeték összegének megállapításánál figyelembe vett adatokat és az alkalmazott jogszabályokat. A fizetési meghagyás (határozat) alapján fizetendő illeték a határozat véglegessé válását követő 15. napon válik esedékessé, azaz a megállapított illetéket a határozat közlését követő 30. napi lehet késedelmipótlék-mentesen megfizetni.

Öröklési- és ajándékozási illeték:

Az öröklési illetékkötelezettség az örökhagyó halála napján keletkezik. Az öröklésről való ingyenes lemondás esetén illetéket nem kell fizetni. Ha az öröklésről történő lemondás ellenérték fejében történt, az ellenérték alapulvételével kell az ajándékozási illetéket megfizetni.

Ajándékozási illetékkötelezettség:

Ingatlan ajándékozása esetén az ajándékozási szerződés megkötése napján keletkezik. A lakástulajdon és a lakástulajdonhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog ingyenes szerzése esetén az öröklési és ajándékozási illeték mértéke 9%.

Öröklési- és ajándékozási illetékmentességek:

• Lakóház építésére alkalmas telektulajdon öröklése/megszerzése, ha az örökös/megajándékozott az örökölt/ajándékozott ingatlanon a hagyaték jogerős átadásától/iktatástól számított 4 éven belül lakóházat épít
• az örökhagyó egyenes ági rokona (ideértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is), valamint túlélő házastársa által megszerzett örökrész/ajándék;
• az örökhagyó testvére által megszerzett örökrész/ajándék.
• termőföld megszerzése ajándékozással az egyéni vállalkozónak, mezőgazdasági őstermelőnek, földművesnek.

Illetékkedvezmény:

Termőföld tulajdonjogának öröklése esetén az egyébként járó öröklési illeték felét, ha pedig az örökös őstermelő, földműves, akkor egynegyedét kell megfizetni. Kiskorú örökösnek a nagykorúvá váláskor kell öröklési illetéket fizetniük. Ezt a nagykorúvá válástól számított két éven belül késedelmi pótlék fizetése nélkül tehetik meg. Naptári évenként 10%, legfeljebb 70% illetékfizetési kedvezményre tarthatnak igényt, ha a fizetési határidő előtt róják le a tartozásukat.