Piaci összehasonlító elemzésen alapuló forgalmi érték meghatározása értékesítés céljából (adásvételhez):
Készíti: Vincze Géza Tamás +36 30 413 7905
Díja: 40.000 Ft-tól
Ingatlanvagyonértékelés egyéb célból külső partner bevonásával készül.
Három értékbecslési módszer:
1. A piaci módszer: piaci összehasonlító adatokon alapuló forgalmi értékbecslés
2. A költségmódszer: nettó pótlási költség alapú értékbecslés
3. A jövedelem módszer: hozamszámításos értékbecslés
1. Piaci összehasonlító adatokon alapuló forgalmi értékbecslés
A piacon a közelmúltban eladott, illetve értékesítésre felkínált vagyontárgyakat elemezzük, összehasonlítjuk az értékelés tárgyát képező vagyontárggyal. Kiigazításokat kell végezni bizonyos értékmódosító (értéknövelő vagy értékcsökkentő) tényezők hatásának kiküszöbölésére A piaci alapú, vagy másképpen direkt összehasonlításon alapuló módszer lényege, elméleti alapja a legegyszerűbb az összes módszer között: A hasonló tulajdonságú tárgyaknak hasonló az értéke. Az ingatlanok esetében sokkal összetettebb a kép, mert minden ingatlan egyedi. Ezt az összehasonlító módszert használják az ingatlanpiac átlagos szereplői. A beépített ingatlanok értékelésére szolgáló értékesítés-összehasonlító módszer alkalmazásánál a piacon a közelmúltban eladott, illetve értékesítésre felkínált vagyontárgyakat elemezzük, összehasonlítjuk az értékelés tárgyát képező vagyontárggyal. Földterület, vagy beépített ingatlanok esetében az értékelési módszerek közül a piaci alapú megközelítésnek van a legnagyobb szerepe. Alkalmazása: a piacon szabadpiaci forgalomban előforduló ingatlanok. Egy adott ingatlan értékének meghatározásakor olyan tulajdon átruházási tranzakció(kat) vizsgálunk, ahol az ún. összehasonlító ingatlan-adatok kellő mértékben hasonló természetűek/tulajdonságúak és elhelyezkedésűek ahhoz, hogy az egyes részleteit elemezni lehessen valamely alkalmas összehasonlítási egység vagy mérőszám segítségével. A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés már megtörtént, konkrét és ismert adásvételi ügyletek árainak a vizsgált esetre való kiterjesztésével, összehasonlításával történik. Kiigazításokat (korrekciókat) kell végezni az értékmódosító tényezők hatásának kiküszöbölésére.
2. Nettó pótlási költség alapú értékbecslés
Ez a módszer az értéket a vagyontárgy újra-előállításának, vagy helyettesítésének költsége alapján állapítja meg. Használhatósága „szűkített”, csak olyan esetekben ajánlott (megengedett), ha a másik két – piacbázisú – értékbecslési módszer nem alkalmazható.
A leghosszabb elemzést igénylő, leginkább problematikus módszercsoport (használatos elnevezése még: költségelvű, újraelőállítási érték elvű, építési érték elvű értékbecslés.)
Lényege: az adott ingatlan (felépítmény) újraépítési költségének becslése csökkentve különböző avulási tényezőkkel + a föld értékének hozzáadása. A költségalapú érték meghatározásakor az ingatlan jelenlegi újra-előállítási költségéből le kell vonni az avulást, majd ehhez kell hozzáadni a felépítményekhez tartozó földterület értékét. A költségelvű értékbecslés során az építménynek vagy az újraelőállítási,- vagy a pótlási (helyettesítési) elven kiszámított kivitelezési költségét avultatjuk (értékcsökkentjük) és hozzáadjuk a földterület (telek) piaci összehasonlítás módszerével kiszámított értékét.
Az újraelőállítási elvű módszer azt jelenti, hogy műszakilag pontosan ugyanazoknak a szerkezeteknek az elkészítési költségeit számítjuk ki.
A pótlási elvű módszer azt jelenti, hogy ugyanazon funkciót ellátó-, de modern szerkezetű építmény elkészítésének költségeit számoljuk ki.
Piacgazdasági körülmények között nincs közvetlen összefüggés egy ingatlan forgalmi értéke és építési költsége között.
Mikor kell ezt a módszert alkalmazni?
Akkor, amikor teljes mértékben hiányoznak az összehasonlító adatok. Elsősorban azon ingatlanok esetén, melyek nem jelennek meg a szabadpiaci forgalomban (iskolák, kórházak, egyetemek, könyvtárak, múzeumok, alagutak, víztornyok stb.). Esetleg építés alatt lévő létesítménynél. Telkek, földterületek vizsgálatára az eljárás alkalmatlan.
3. Hozamszámításos értékbecslés
Ezen módszer során úgy határozzuk meg az értéket, hogy az ingatlan hasznosításából származó jövőbeli jövedelmek (hozamok) jelenértékét számítjuk. Az ingatlan hozamértékét a várt jövedelmezősége határozza meg. Ezen értékelési mód azt fejezi ki, hogy egy vagyontárgy értéke annyi mint a belőle származó tiszta jövedelem jelenértéke. Az ingatlan hozamértékét a várt jövedelmezősége határozza meg. A módszer szokásos elnevezése még: jövedelmi, használati, hozadéki elvű értékelés.
A jövedelemérték vagy hozamérték meghatározásának lényege, hogy egy jövedelemtermelő ingatlannak meghatározzuk a valós, realizálható bevételek és a valós költségek alapján egy évre vonatkozóan a hozamát és ezt az értéket tőkésítjük.
Stabil működés esetén egy év hozamát „direkt tőkésítjük” – DC módszer.
Változó, fejlesztés alatti ingatlan esetén több év hozamát jelenérték számítással vizsgálunk DCF módszer (diszkontált cash flow).
Jövedelemtermelő ingatlanok:
Az ingatlanok jó része nemcsak létrehozható vagy a piacon értékesíthető, hanem bérbe is adható. Sőt vannak olyanok, melyeket kifejezetten ilyen hasznosításra terveztek (pl. irodaház, hotel, bérház, parkolóház stb.). Ezeket az ingatlanokat eleve befektetési szándékkal vásárolják meg. Ezen ingatlanoknál a piaci logika azt diktálja, hogy a befektető az ilyen típusú ingatlanért nem ad többet, mint a hasznosítása alatt befolyó összes – az ingatlan bérbeadásából vagy hasznosításából származó - jövedelme.
A módszert olyan esetekben lehet használni, amikor a vagyontárgy jövedelmei előre becsülhetők (pl. amikor a vagyontárgy befektetési céllal van a tulajdonos birtokában), vagy bérleti díjat szed használatáért. A módszert olyan esetekben alkalmazzák, amikor az ingatlant befektetési (hasznosítási) jövedelemszerzés céljából vásárolják meg. A hozam alapú értékelésnél a hangsúly eltolódik az ingatlan jövőbeli helyzetére. Az ingatlan általános adatain, a műszaki, fizikai állapotra vonatkozó információkon túl, előtérbe kell helyezni az ingatlan gazdasági vonatkozású adatait. Az értékelőnek ebben az esetben az ingatlan befektetéstől befolyó bevételt kell megbecsülnie azzal a feltétellel, hogy az ingatlan tehermentesen bérbe adható.
